Người nước ngoài cho thuê nhà

Câu hỏi về người nước ngoài cho thuê nhà: Kính gửi CKTC, hiện bên em có 1 trường hợp này cần tư vấn: Bên cho thuê là cá nhân người nước ngoài có 3 căn hộ đứng chủ sở hữu tại chung cư ở TP Thủ Đức, TPHCM.

Bên cho thuê (cá nhân người nước ngoài cho thuê tài sản) có 03 căn hộ đứng chủ sở hữu tại chung cư TP Thủ Đức, TPHCM. Do không có nhu cầu sử dụng đến nên có cho thuê với mức giá khoảng 8.000.000/căn/tháng; thu tiền 3 tháng/ lần/căn.

Vậy bên cho thuê là cá nhân người nước ngoài cho thuê nhà sẽ phải đăng ký những gì? Người nước ngoài cho thuê nhà khai thuế cũng như các thủ tục khác như thế nào?

CKTC trả lời về người nước ngoài cho thuê nhà:

Người nước ngoài muốn cho thuê 03 căn hộ nói trên với tổng giá trị mua căn hộ dưới 20 tỷ VNĐ thì cá nhân là người nước ngoài cho thuê nhà (bên cho thuê) phải (I) chuẩn bị giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, hợp đồng cho thuê nhà, rà soát lại các điều kiện của bên thuê nhà và (II) thực hiện quy trình thông báo về việc cho thuê nhà (III) kê khai và nộp các khoản thuế theo quy định.

I. Về điều kiện chung để có thể cho thuê nhà

Điều kiện của nhà ở khi tham gia giao dịch cho thuê

Theo điều 118 Luật nhà ở 2014 thì nhà ở khi tham gia giao dịch cho thuê phải đáp ứng các điều kiện sau:

– Có giấy chứng nhận quyền sở hữu theo quy định của pháp luật

– Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

– Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

– Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

– Nhà ở còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, có đầy đủ hệ thống điện, cấp, thoát nước, bảo đảm vệ sinh môi trường.

Điều kiện của các bên: bên cho thuê và bên thuê khi tham gia giao dịch theo quy định tại điều 119 Luật nhà ở năm 2014.

Điều kiện của bên thuê nhà

– Nếu là cá nhân trong nước thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch theo quy định của pháp luật dân sự và không bắt buộc phải có đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch;

– Nếu là cá nhân nước ngoài, người Việt định cư ở nước ngoài thì phải có đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của pháp luật Việt Nam

– Thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam và không bắt buộc phải đăng ký tạm trú hoặc đăng ký thường trú tại nơi có nhà ở được giao dịch.

Điều kiện của bên cho thuê nhà

– Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch.

– Có đầy đủ năng lực hành vi dân sự để thực hiện giao dịch cho thuê nhà ở theo quy định của pháp luật dân sự.

– Không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Như vậy khi cho thuê nhà bên cho thuê phải chuẩn bị các giấy tờ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hợp đồng cho thuê nhà đồng thời rà soát các điều kiện về bên thuê như đã quy định ở phần trên, đáp ứng các điều kiện cụ thể như phần dưới đây.

II. Về điều kiện cụ thể khi cho thuê

Về nghĩa vụ đăng ký kinh doanh cho thuê nhà – Người nước ngoài cho thuê nhà

Theo khoản 2,  điều 10, luật kinh doanh bất động sản 2014 tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

Theo Điều 5 Nghị định 76/2015/NĐ-CP hướng dẫn về tổ chức, cá nhân này thì tổ chức cá nhân:

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản mà không phải do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh và trường hợp hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản do đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh nhưng dự án có tổng mức đầu tư dưới 20 tỷ đồng (không tính tiền sử dụng đất).

– Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản thuộc sở hữu của mình.

=> Như vậy nếu bên cho thuê mua 03 căn nhà trên với tổng mức tiền là dưới 20 tỷ đồng thì sẽ không phải thực hiện thủ tục đăng ký kinh doanh: thành lập doanh nghiệp để triển khai hoạt động cho thuê nhà.

Nghĩa vụ thông báo về việc cho thuê nhà ở đến phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở cho thuê (phòng tài nguyên và môi trường)

Theo điều 162, Luật nhà ở 2014 thì cá nhân nước ngoài bao gồm cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam có các nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam nhưng phải tuân thủ các quy định sau đây:

Đối với chủ sở hữu là cá nhân nước ngoài thì được cho thuê nhà ở để sử dụng vào các mục đích mà pháp luật không cấm nhưng trước khi cho thuê nhà ở, chủ sở hữu phải có văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở với cơ quan quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng và phải nộp thuế từ hoạt động cho thuê nhà ở này theo quy định của pháp luật.

Cũng theo điều 31, Thông tư 19/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của luật nhà ở và nghị định số 99/2015/NĐ-CP ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở thì:

– Trước khi ký hợp đồng cho thuê nhà ở thuộc sở hữu của mình, cá nhân nước ngoài phải gửi văn bản thông báo về việc cho thuê nhà ở đến Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở cho thuê. Nội dung thông báo bao gồm: tên chủ sở hữu, địa chỉ nhà ở cho thuê, thời gian cho thuê, bản sao giấy chứng nhận của nhà ở cho thuê, mục đích sử dụng nhà ở cho thuê.

– Trường hợp pháp luật Việt Nam quy định phải có đăng ký kinh doanh đối với hoạt động cho thuê nhà ở thì cá nhân nước ngoài cho thuê nhà ở phải thực hiện đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật; khi chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà ở thì phải có văn bản thông báo cho Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện nơi có nhà ở cho thuê biết để theo dõi, quản lý.

– Phòng có chức năng quản lý nhà ở cấp huyện có trách nhiệm thông báo cho cơ quan thuế để thu thuế theo quy định của pháp luật về thuế; báo cáo Sở Xây dựng theo định kỳ 6 tháng, 01 năm hoặc theo yêu cầu đột xuất về tình hình cho thuê nhà ở của cá nhân nước ngoài trên địa bàn để tổng hợp, báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Bộ Xây dựng.

Như vậy khi cho thuê nhà, bên cho thuê sẽ phải gửi văn bản thông báo đến cơ quan có thẩm quyền như đã đề cập ở trên về việc cho thuê nhà của mình.

Nghĩa vụ nộp thuế cho thuê nhà – Người nước ngoài cho thuê nhà

Theo điểm b, khoản 1, điều 4, thông tư 92/2015/TT-BTC hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng đối với cá nhân cư trú có hoạt động kinh doanh thì đối với cá nhân cho thuê tài sản thì mức doanh thu 100 triệu đồng/năm trở xuống để xác định cá nhân không phải nộp thuế giá trị gia tăng và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân là tổng doanh thu phát sinh trong năm dương lịch của các hợp đồng cho thuê tài sản. Như vậy với việc cho thuê 3 căn nhà với giá 8.000.000 VNĐ/1 tháng/1 căn của bên cho thuê thì sẽ phát sinh nghĩa vụ phải nộp thuế thu nhập cá nhân và thuế giá trị gia tăng.

Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu

– Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%

– Tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê tài sản là 5%

Các loại thuế người nước ngoài cho thuê nhà phải nộp được tính như sau: