Hiện nay các cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển nhượng bất động sản (BĐS) nhưng chưa biết mức nộp thuế GTGT (thuế VAT) từ hoạt động này như thế nào. Cùng CKTC tìm hiểu cách tính thuế GTGT chuyển nhượng bất động sản, nhà đất.
I. Chuyển nhượng bất động sản là gì?
Căn cứ Luật Đất đai 2024, chuyển nhượng bất động sản là hành vi pháp lý của các cá nhân, hộ gia đình và tổ chức chuyển giao các quyền và nghĩa vụ liên quan của:
– Quyền sử dụng đất;
– Quyền sử dụng nhà ở;
– Công trình xây dựng;
– Tài sản và các quyền gắn liền với quyền sử dụng đất cho chủ thể khác. Chủ thể này phải trả tiền cho bên chuyển nhượng.
II. Công thức tính thuế GTGT chuyển nhượng bất động sản
1. Công thức tính thuế chuyển nhượng bất động sản (thuế GTGT)
Căn cứ Nghị định số 91/2014/NĐ-CP và Nghị định số 209/2013/NĐ-CP quy định về cách tính thuế GTGT chuyển nhượng BĐS như sau:
| Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS | = | Giá chuyển nhượng BĐS | – | Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT | x | 10% |
2. Các trường hợp tính giá đất được trừ khi tính thuế GTGT chuyển nhượng bất động sản
2.1. Trường hợp nhà nước giao đất để đầu tư cơ sở hạ tầng xây dựng để bán
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được tính theo công thức:
|
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT |
= | Tiền sử dụng đất (không bao gồm tiền được miễn, giảm) | + | Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng |
| Tiền sử dụng đất (không bao gồm tiền được miễn, giảm) | = | Tiền sử dụng đất | – | Tiền sử dụng đất được miễn, giảm | – |
Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng |
Ví dụ:
Công ty CKTC được nhà nước giao đất để đầu tư xây dựng nhà để bán với giá chuyển nhượng BĐS là 30 tỷ đồng. Trong đó, tiền sử dụng đất là 20 tỷ đồng, chi phí bồi thường và giải phóng mặt bằng là 5 tỷ đồng. Và dự án được giảm 10% số tiền sử dụng đất phải nộp.
Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS được tính như sau:
– Tiền sử dụng đất được miễn, giảm = 20 x 10% = 2 tỷ đồng;
– Tiền sử dụng đất (không bao gồm tiền được miễn, giảm) = 20 – 2 – 5 = 13 tỷ đồng;
– Giá đất được trừ để tính thuế GTGT = 13 + 5 = 18 tỷ đồng.
➨ Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = (30 – 18) x 10% = 1,2 tỷ đồng.
Vậy thuế GTGT chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 1,2 tỷ đồng.
2.2. Trường hợp đất đấu giá
| Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT | = | Giá đất khi trúng đấu giá |
Ví dụ:
Công ty CKTC trúng đấu giá mảnh đất với giá trúng đấu giá là 30 tỷ đồng. Sau đó công ty CKTC chuyển nhượng cho công ty CKTC Group mảnh đất này với giá trị chuyển nhượng của mảnh đất trên hợp đồng là 32 tỷ đồng.
Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS được tính như sau:
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT = Giá đất khi trúng đấu giá = 30 tỷ đồng.
➨ Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = (32 – 30) x 10% = 0,2 tỷ đồng.
Vậy thuế GTGT đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 200 triệu đồng.
2.3. Trường hợp thuê đất để xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc nhà để bán
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT được tính theo công thức:
|
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT |
= | Tiền thuê đất phải nộp ngân sách nhà nước (không bao gồm tiền được miễn, giảm) | + |
Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng |
Ví dụ:
Công ty CKTC có ngành nghề kinh doanh đầu tư, kinh doanh hạ tầng để sản xuất công nghiệp và dịch vụ. Công ty CKTC được nhà nước cho thuê đất đầu tư xây dựng hạ tầng khu công nghiệp để thực hiện dự án, thu tiền thuê đất 1 lần với thời hạn thuê đất là 50 năm. Trong đó:
– Diện tích đất thuê là 100.000m2;
– Giá thu tiền thuê đất nộp một lần cho cả thời gian thuê là 50.000đ/m2;
– Tổng số tiền thuê đất phải nộp là 5 tỷ đồng;
– Công ty được miễn, giảm tiền thuê đất.
Sau khi đầu tư xây dựng hạ tầng, công ty ký hợp đồng cho công ty CKTC thuê:
– Thời gian thuê là 30 năm;
– Diện tích đất cho thuê là 20.000m2;
– Đơn giá cho thuê tại thời điểm ký hợp đồng là 400.000đ/m2 cho cả thời gian thuê (giá chưa bao gồm thuế GTGT).
Trong trường hợp này, giá đã có thuế GTGT đối với tiền thu được từ việc cho thuê hạ tầng trong thời gian 30 năm của công ty CKTC được xác định như sau:
Giá đã có thuế GTGT = 20.000 x [400.000 – (50.000/50 x 30)] = 7,4 tỷ đồng.
➨ Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = 7,4 x 10% = 0,74 tỷ đồng.
Vậy thuế VAT chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 740 triệu đồng.
2.4. Trường hợp cơ sở kinh doanh chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT là giá trị đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bao gồm giá trị của cơ sở hạ tầng, công thức:
| Giá đất được trừ để tính thuế GTGT | = | Giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất | – | Giá trị cơ sở hạ tầng |
Trong trường hợp không xác định được giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng hoặc không tách được giá trị cơ sở hạ tầng ra khỏi giá đất tại thời điểm nhận chuyển nhượng thì sẽ lấy giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng nhận chuyển nhượng.
Ví dụ:
Tại Bình Thuận, công ty CKTC chuyển nhượng cho công ty CKTC Group mảnh đất đã có 1 phần cơ sở hạ tầng với tổng giá trị 150 tỷ đồng. Trong đó, giá mảnh đất tại thời điểm chuyển nhượng không xác định được nên lấy giá đất do tỉnh Bình Thuận quy định tại thời điểm chuyển nhượng là 120 tỷ đồng. Cơ sở hạ tầng trên mảnh đất có giá trị là 50 tỷ đồng.
Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS được tính như sau:
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT = 120 – 50 = 70 tỷ đồng.
➨ Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = (150 – 70) x 10% = 8 tỷ đồng.
Vậy thuế GTGT chuyển nhượng BĐS (thuế sang nhượng đất) là 8 tỷ đồng.
2.5. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc sở hữu của cá nhân, tổ chức
| Giá chuyển nhượng ≥ Giá đất ghi trong hợp đồng góp vốn | ||
| Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT | = | Giá đất được ghi trong hợp đồng góp vốn |
| Giá chuyển nhượng < Giá đất ghi trong hợp đồng góp vốn | ||
| Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT | = | Giá chuyển nhượng bất động sản |
Ví dụ:
Tại Bình Thuận, công ty CKTC góp vốn cho công ty CKTC Group 01 mảnh đất có giá trị góp vốn 05 tỷ. Sau đó công ty CKTC chuyển nhượng cho công ty CKTC Land phần vốn góp này với giá chuyển nhượng là 08 tỷ đồng.
Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS được tính như sau:
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT = Giá đất được ghi trong hợp đồng góp vốn = 05 tỷ đồng.
➨ Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = (08 – 05) x 10% = 0,3 tỷ đồng.
Vậy thuế GTGT chuyển nhượng BĐS (thuế khi chuyển nhượng đất) là 300 triệu đồng.
2.6. Trường hợp cơ sở kinh doanh bất động sản thực hiện theo hình thức xây dựng – chuyển giao (BT) thanh toán bằng giá trị của quyền sử dụng đất
| Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS | = | Giá chuyển nhượng BĐS | – | Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT | x | 10% |
Trong đó:
– Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT = Giá đất tại thời điểm ký hợp đồng BT.
– Trong trường hợp ký hợp đồng BT chưa xác định được giá thì sẽ lấy giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định để thanh toán công trình.
Ví dụ:
Công ty CKTC ký hợp đồng BOT với UBND tỉnh Bình Thuận về xây dựng đường ven biển đổi lấy giá trị quyền sử dụng đất. Giá thanh toán công trình được UBND tỉnh Bình Thuận xác định lúc ký hợp đồng là 500 tỷ đồng, nhưng thay vì trả tiền thì UBND tỉnh Bình Thuận giao cho công ty CKTC 100 ha đất với giá trị là 500 tỷ đồng. Công ty X có chuyển nhượng lại cho công ty Y mảnh đất này để xây nhà để bán với giá chuyển nhượng là 510 tỷ đồng.
Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS được tính như sau:
Giá đất được trừ để tính thuế GTGT = Giá tại thời điểm ký hợp đồng BOT = 500 tỷ đồng.
➨ Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = (510 – 500) x 10% = 1 tỷ đồng.
Vậy thuế GTGT chuyển nhượng BĐS (thuế phí khi chuyển nhượng đất) là 1 tỷ đồng.
2.7. Trường hợp xây dựng hoặc kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà để bán, chuyển nhượng hoặc cho thuê bất động sản
| Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS | = | Số tiền thu được theo tiến độ thực hiện dự án hoặc tiến độ ghi trong hợp đồng | – | Giá đất được trừ tương ứng với tổng giá trị của hợp đồng | x | 10% |
Trong đó: Giá đất được trừ khi tính thuế GTGT = Tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng.
Ví dụ:
Tháng 01/2023, công ty CKTC được công ty CKTC Group chuyển nhượng quyền bán 20 căn hộ trong tòa nhà B có tổng giá trị 40 tỷ đồng. Đến tháng 6/2023, công ty CKTC thu được 20 tỷ đồng từ việc bán 10 căn hộ trong tòa nhà B.
Như vậy giá đất được trừ để tính thuế GTGT tương ứng với tỷ lệ % số tiền thu được trên tổng giá trị hợp đồng = 20 x 10/20 = 10 tỷ đồng.
➨ Thuế GTGT chuyển nhượng BĐS = (20 – 10) x 10% = 2 tỷ đồng.
Vậy thuế GTGT chuyển nhượng BĐS (thuế chuyển nhượng nhà đất) là 2 tỷ đồng.
Trên đây là thông tin tham khảo của của công ty CKTC, quý anh/chị có phương án tối ưu hơn, hiệu quả hơn có thể chia sẻ thông tin qua Zalo: 0888 139 339 hoặc qua Facebook để CKTC cập nhật thêm thông tin hoàn thiện hơn cùng mọi người tham khảo.
CKTC (Chìa Khóa Thành Công) cung cấp dịch vụ chuyên nghiệp – uy tín – tận tình. Liên hệ để được hỗ trợ trực tiếp tại đây.
6. Dịch vụ lập báo cáo tài chính
7. Dịch vụ thay đổi giấy phép kinh doanh – Thay đổi nội dung đăng ký kinh doanh
8. Dịch vụ giải thể doanh nghiệp
Tham khảo bảng giá dịch vụ thành lập công ty
Tham khảo bảng giá dịch vụ kế toán
Dịch vụ tra cứu hóa đơn
Dịch vụ tra cứu thông tin công ty
Tra cứu thông tin người nộp thuế: tại đây
Dịch vụ tra cứu ngành nghề kinh doanh
Tham khảo Facebook Chìa Khóa Thành Công
Tham khảo Youtube Chìa Khóa Thành Công
Tham khảo Tiktok Chìa Khóa Thành Công
